Vender un inmueble en sucesión en Uruguay: pasos, plazos y costos

Para vender un inmueble en sucesión en Uruguay, primero tiene que terminar la sucesión. El juzgado declara quiénes son los herederos, se paga el ITP de la herencia y se expide el certificado de resultancias de autos. Recién ahí se firma la compraventa, con la firma de todos los herederos. Cuando hay acuerdo y los papeles están en orden, el trámite suele llevar de seis a ocho meses; con herederos peleados o viviendo afuera, bastante más.

La buena noticia es que no hay que esperar sentado. Mientras la sucesión avanza se puede tasar, ordenar papeles, acordar un precio entre los herederos y hasta salir a publicar. En esta guía va el paso a paso, lo que se paga y los errores que más vemos en propiedades heredadas.

¿Se puede vender un inmueble en sucesión antes de que termine el trámite?

La compraventa no se puede firmar. Hasta que la sucesión no está resuelta, nadie tiene la propiedad a su nombre de forma que un escribano la pueda transferir. Lo que sí se puede hacer:

• Tasar y publicar, diciéndole al interesado desde el primer día que la propiedad está en sucesión y en qué etapa va. Un comprador que se entera tarde es un comprador que se cae.
• Acordar las condiciones con quien quiere comprar, por escrito y con el escribano, con plazos que tengan en cuenta lo que falta del trámite.
• Ceder los derechos hereditarios. En lugar de vender la casa, el heredero vende su derecho a la herencia y el comprador toma su lugar en la sucesión. Se hace por escritura pública ante escribano. En este caso el ITP se calcula sobre el precio que fijan las partes, no sobre el valor de Catastro: así lo dice el Título 19 del Texto Ordenado de la DGI (artículo 5, literal B). Quien compra asume el tiempo y el riesgo del trámite, y eso se refleja en el precio. Suele tener sentido cuando un heredero necesita la plata ya o cuando la sucesión viene trabada.

Los pasos de la sucesión, en orden

1. Juntar los documentos: partida de defunción, partidas de nacimiento o de matrimonio de los herederos, testamento si lo hay y título de la propiedad.
2. Iniciar la sucesión en el juzgado, con abogado.
3. Edictos: el juzgado declara abierta la sucesión y manda publicar edictos durante diez días hábiles seguidos en el Diario Oficial, en la web del Poder Judicial y en un diario de la zona, para que se presente cualquier otro heredero o interesado. Veinte días después de la última publicación se presenta la constancia al juzgado, con la lista de herederos y de bienes (Código General del Proceso, artículos 89, 414 y 415).
4. Declaratoria de herederos: el juez define quiénes heredan.
5. ITP de la herencia y declaración jurada ante la DGI. El plazo es de un año contado desde el fallecimiento (ver costos abajo).
6. Certificado de resultancias de autos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
7. Vender o adjudicar: se firma la compraventa con todos los herederos, o uno se queda con la propiedad y les compra la parte a los demás.

¿Cuánto cuesta vender un inmueble heredado?

En Uruguay no hay un impuesto a la herencia como tal. Cuando en la herencia hay inmuebles, lo que se paga es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), y después, al vender, los costos de cualquier compraventa.

ITP de la herencia

• Tasa: 3% cuando heredan hijos, nietos, padres o abuelos (línea recta) y 4% en los demás casos (Título 19, artículo 7).
• Base: el valor real de Catastro, actualizado, de la parte que era del fallecido. Con un bien ganancial se toma solo la mitad, porque la otra mitad ya es del cónyuge (DGI).
• El cónyuge: no paga ITP por su mitad de los gananciales ni por la porción conyugal (DGI). Si además hereda por testamento, paga 4% sobre esa parte (Consulta DGI 6.745).
• Plazo: un año desde el fallecimiento. Pasado ese año se suman multas y recargos.
• Honorarios y trámites: abogado, escribano, certificados, timbres y tasas registrales. Varían según cuántas propiedades y herederos haya, y con documentos del exterior se suman apostillas y traducciones.

Impuestos cuando después se vende

• ITP de la venta: 2% el vendedor y 2% el comprador, sobre el valor real de Catastro actualizado (o sobre el precio, si es menor).
• IRPF: 12% sobre la ganancia. En una propiedad heredada, la ganancia se calcula contra lo que pagó el fallecido cuando la compró, actualizado (DGI), y cuenta la fecha de esa compra (Decreto 148/007).
• Opción ficta: para compras anteriores al 1° de julio de 2007, el IRPF se puede calcular como el 12% de un 15% del precio de venta, o sea un 1,8% del precio. Ejemplo: una casa que tus padres compraron en 1995 y hoy se vende en USD 200.000 paga, con esa opción, USD 3.600 de IRPF. El escribano calcula cuál conviene y retiene el impuesto en la firma.

Todos los costos de una venta, uno por uno, están en qué costos tengo al vender o comprar una propiedad en Uruguay.

Cuando los herederos no se ponen de acuerdo

Para vender hacen falta todos los herederos, no la mayoría. Ante un heredero que no quiere, hay tres caminos:

• Uno compra la parte de los demás. Para eso sirve una tasación con comparables: pone un número que nadie inventó.
• Vender y repartir, con un precio mínimo acordado por escrito antes de recibir ofertas.
• Partición judicial. Es el camino más lento y el que menos plata deja a los herederos.

El heredero que vive en el exterior puede dar un poder para que otra persona firme por él, sin necesidad de viajar.

Los errores que más vemos en propiedades heredadas

• Deudas que nadie miró: contribución inmobiliaria, tributos domiciliarios o gastos comunes atrasados. Aparecen en los certificados y frenan la firma.
• Construcciones sin regularizar: ampliaciones que no figuran en los planos. El comprador que va con préstamo bancario no puede avanzar hasta que se regularicen.
• Dejar pasar el año del ITP y pagar recargos que se podían evitar.
• Publicar sin decir que está en sucesión. Se pierde tiempo con compradores que no pueden esperar.
• Salir con un precio que no acordaron todos. Llega la oferta y aparece la discusión que debió darse antes.

Con una propiedad que necesita arreglos o hace tiempo que está vacía, conviene leer también por qué mi casa no se vende: 5 errores que frenan la venta y cuánto vale mi casa.

Preguntas frecuentes sobre vender un inmueble en sucesión

¿Hay impuesto a la herencia en Uruguay?
No como tal. Con inmuebles en la herencia se paga el ITP: 3% en línea recta y 4% en los demás casos, sobre el valor real de Catastro.

¿Puedo poner en venta una casa que está en sucesión?
Sí, se puede publicar y negociar, pero la compraventa se firma cuando la sucesión está resuelta. Al comprador hay que decírselo desde el principio.

¿Cuánto tiempo hay para pagar el ITP de una herencia?
Un año desde la fecha de fallecimiento. Después corren multas y recargos.

¿Pago IRPF si vendo una casa heredada?
Cuando hay ganancia, sí: el 12% sobre la diferencia entre el precio de venta y lo que pagó el fallecido, actualizado. Lo calcula y lo retiene el escribano.

¿Qué pasa si uno de los herederos vive en el exterior?
Puede dar un poder para que otra persona firme por él. Los documentos que vienen de afuera hay que apostillarlos.

Pablo Delfino, fundador de Once Once Bienes Raíces.

Fuentes: Título 19 del Texto Ordenado DGI 2023, ITP (IMPO); DGI: liquidación del ITP en sucesiones; DGI: base imponible de bienes heredados; DGI: IRPF por venta de inmuebles; DGI: cónyuge y porción conyugal; Consulta DGI 6.745; Código General del Proceso (IMPO). Esta guía es información general y no reemplaza el asesoramiento de un escribano o abogado para tu caso.