Vivienda Promovida en Uruguay: qué cambia en 2025 y cómo impacta al mercado inmobiliario

La Ley de Vivienda Promovida desde el 2011 viene siendo uno de los principales motores del desarrollo inmobiliario en Uruguay. Gracias a sus beneficios fiscales, permitió que miles de familias accedieran a viviendas nuevas y que inversores apostaran por proyectos en Montevideo y en el interior.

No obstante, en 2025 el gobierno anunció que evalúa cambios importantes en el régimen. Desde Once Once Bienes Raíces analizamos en qué significa esto para propietarios, compradores e inversores, y cómo puede afectar al futuro del mercado inmobiliario uruguayo.

¿Qué es la Ley de Vivienda Promovida?

La Ley de Vivienda Promovida, (Ley 18.795) surgió con un objetivo marcado: facilitar el acceso a vivienda de calidad a familias de ingresos medios y medios bajos, al mismo tiempo que incentivaba la inversión privada en construcción (uno de los motores de la economía y empleo uruguayo)

El régimen establece beneficios impositivos para los desarrolladores, como exoneración de IVA en la construcción, exoneración del Impuesto al Patrimonio y deducciones en el Impuesto a la Renta, entre otros. A cambio, los proyectos debían ubicarse en determinadas zonas definidas por el Ministerio de Vivienda y cumplir con requisitos específicos de calidad y destino.

Este modelo fue clave para dinamizar la construcción en zonas que históricamente estaban menos desarrolladas, generando un impacto positivo tanto en Montevideo como en ciudades del interior. Además, significó la renovación de áreas enteras, con un efecto directo en la valorización de barrios y en la generación de empleo.

Cambios recientes y debate actual

Durante el último período de gobierno ya se habían introducido modificaciones importantes para flexibilizar el régimen:

• Eliminación de precios máximos de venta, lo que abrió la puerta a proyectos más variados.
• Mayor flexibilidad en la composición de unidades, permitiendo un alto porcentaje de monoambientes y apartamentos de 1 dormitorio.
• Extensión de beneficios fiscales, incluyendo exoneración del Impuesto al Patrimonio por tres años y devolución del IVA hasta dos años después de la finalización de obra.

Si bien estas medidas impulsaron la actividad, también trajeron consigo críticas. Actualmente, el gobierno sostiene que la ley no está cumpliendo plenamente con su objetivo social. En la práctica, más del 60 % de las viviendas promovidas son monoambientes o unidades de un dormitorio, lo que limita la diversidad de la oferta y dificulta el acceso de familias con hijos o con necesidades de espacios mayores.

Lo que se evalúa ajustar en 2025

El debate parlamentario y en el sector de la construcción gira en torno a varios puntos clave:

• Tipología de unidades: limitar la proliferación de viviendas pequeñas y fomentar proyectos con más unidades familiares de 2 o 3 dormitorios.
• Exoneraciones fiscales: revisar beneficios para evitar distorsiones y superposiciones con la Ley de Inversiones.
• Amenities y costos adicionales: evitar que las viviendas se encarezcan por servicios comunes que muchas veces no son imprescindibles.
• Zonas habilitadas: priorizar barrios y ciudades donde realmente se necesita vivienda accesible y no únicamente aquellas con alta rentabilidad para los desarrolladores.

El presidente de la Cámara de la Construcción, Alejandro Ruibal, advirtió que “cuadro que gana no se toca”, defendiendo la estabilidad del régimen. Por otro lado, desde el gobierno se insiste en que es necesario reorientar la ley para cumplir su fin social original.

Régimen especial para el interior

Una de las novedades más relevantes en 2025 es la propuesta de crear un régimen diferencial para el interior del país, en departamentos con menor desarrollo económico como Artigas, Rivera, Cerro Largo, Tacuarembó, Treinta y Tres y Paysandú.

La idea es ofrecer mayores beneficios fiscales a proyectos en estas zonas, con el objetivo de incentivar la inversión privada y reducir las desigualdades territoriales. Hasta ahora, la mayoría de los proyectos se han concentrado en Montevideo y Canelones, con menor presencia en el norte del país.

Si se aprueba este régimen, podría abrir oportunidades tanto para desarrolladores como para familias que buscan vivienda en ciudades con menos oferta habitacional de calidad.

Impacto en precios de las viviendas promovidas

Según datos oficiales hasta abril de 2025, los precios promedio de las unidades promovidas son:

• Monoambiente: US$ 91.987
• 1 dormitorio: US$ 119.699
• 2 dormitorios: US$ 159.562
• 3 dormitorios: US$ 232.367

Estos valores muestran que, si bien la oferta es amplia, muchas familias de ingresos medios y bajos siguen teniendo dificultades para acceder, especialmente en un contexto de aumento del costo de vida y de las tasas de interés.

En Montevideo, barrios como Prado, Aguada, Cordón y La Blanqueada han sido receptores de varios proyectos promovidos, lo que ha transformado su paisaje urbano y generado nuevas oportunidades de vivienda. En Once Once Bienes Raíces, que tenemos una conexión especial con el Prado, hemos visto cómo estas construcciones revalorizan la zona y atraen tanto a compradores finales como a inversores.

Beneficios y críticas al régimen actual

A favor:

• Generación de empleo en la construcción, uno de los sectores con mayor impacto multiplicador en la economía.
• Renovación urbana en zonas intermedias de Montevideo y en ciudades del interior.
• Estímulo a la inversión privada, generando confianza en el mercado inmobiliario.
• Diversificación de la oferta inmobiliaria en comparación con décadas anteriores.

En contra:

• Concentración excesiva de proyectos en tipologías pequeñas, que responden más a la lógica de inversión que a la demanda habitacional de familias.
• Dificultades de acceso real para sectores de menores ingresos, especialmente quienes están en el tercer quintil de ingresos o por debajo.
• Posible sobreincentivo fiscal para desarrolladores, generando críticas por la superposición de beneficios.

¿Qué significa para propietarios, compradores e inversores?

• Propietarios: si tenés una propiedad en zonas con fuerte desarrollo de vivienda promovida, es probable que tu barrio se vea beneficiado por la renovación urbana y el aumento de servicios. Esto suele traducirse en una revalorización de la propiedad.
• Compradores: las viviendas promovidas siguen siendo una opción atractiva por la calidad de la construcción y la posibilidad de financiación más accesible. Sin embargo, la dificultad sigue estando en los precios para quienes tienen ingresos medios bajos.
• Inversores: el régimen continúa siendo atractivo, pero los cambios que se están discutiendo podrían reorientar los proyectos hacia unidades más grandes y zonas distintas. Esto abre un escenario de oportunidades, pero también exige atención a la evolución legislativa.

Perspectiva desde Once Once Bienes Raíces

En Once Once Bienes Raíces hemos acompañado de cerca cómo la Ley de Vivienda Promovida transformó barrios de Montevideo, en especial el Prado, donde varios integrantes de nuestro equipo vivieron gran parte de su vida. Hemos visto cómo terrenos antes subutilizados hoy son modernos edificios que conviven con la arquitectura tradicional, generando un nuevo dinamismo en la zona.

Para los vecinos, esto significa más servicios, más movimiento y mayor valor inmobiliario. Para los compradores e inversores, representa una oportunidad de acceder a una propiedad en un barrio con historia y futuro. Y para quienes piensan en vender, es clave tener en cuenta que estas dinámicas influyen directamente en el precio de mercado de sus inmuebles.

Conclusión: ¿qué esperar hacia adelante?

La discusión sobre la Ley de Vivienda Promovida 2025 abre un nuevo capítulo en el mercado inmobiliario uruguayo. El gran desafío será equilibrar los incentivos para desarrolladores con el acceso real de las familias a viviendas de calidad.

Todo indica que el régimen no desaparecerá, sino que será ajustado. Esto implica que tanto compradores como inversores deben estar atentos a los cambios legislativos para tomar decisiones informadas.

En Once Once Bienes Raíces seguiremos de cerca este proceso, ofreciendo información clara y asesoramiento personalizado para que puedas aprovechar las oportunidades del mercado y tomar la mejor decisión, ya sea que busques tu nuevo hogar o una inversión segura en Montevideo.

Esperamos que este artículo te haya gustado, ¿agregarías algo más a este breve análisis? Si te gustó no olvides visitar regularmente nuestro blog e instagram aquí

Once Once Bienes Raíces — Más que propiedades, acompañamos decisiones.

precios de inmuebles en Uruguay 2025, valor metro cuadrado Montevideo, comprar casa en Uruguay, mercado inmobiliario uruguayo, tasación de propiedades Montevideo, cómo vender una propiedad en Uruguay, mejores barrios para vivir en Montevideo, oportunidades inmobiliarias Uruguay, tendencias del mercado inmobiliario 2025, inversión en bienes raíces Uruguay