Durante décadas, cuando alguien pensaba “invertir en real estate uruguayo” solo miraba dos coordenadas: Montevideo y Punta del Este. Alta demanda, precios consolidados, resultados conocidos. Pero en los últimos años, sin hacer ruido, una tercera zona se metió en la conversación y ya no le suelta: Ciudad de la Costa.
Con 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata y una población que supera las 91.000 personas —lo que la convierte en el municipio más poblado del departamento de Canelones—, la zona empezó a enamorar a inversores y desarrolladores nacionales y extranjeros. Los proyectos se multiplican, los precios suben y las tasas de retorno están, según los especialistas del sector, por encima de las de Montevideo y Punta del Este.
¿Qué está pasando exactamente? ¿Es una moda o una tendencia estructural? Y sobre todo: para el que quiere comprar para vivir o para invertir, ¿tiene sentido mirar seriamente esta zona? Te contamos los datos y el análisis del mercado.
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Por qué Ciudad de la Costa está en la mira
No es una historia de un solo factor. El boom es el resultado de varias tendencias que se cruzaron al mismo tiempo y potenciaron la zona:
- Mejora sostenida en infraestructura y servicios. Rutas, comercio, gastronomía, colegios.
- Conectividad con Montevideo muy buena por Interbalnearia y accesos.
- Cercanía con el Aeropuerto de Carrasco, un plus para inversores y compradores internacionales.
- Efecto derrame desde Montevideo: la capital tiene poco suelo disponible para desarrollos nuevos, y la costa canaria absorbe esa demanda.
- Arquitectura más cuidada: edificios que no están pegados entre sí, espacios verdes, densidad controlada. Un producto distinto al de la capital.
- Régimen de Vivienda Promovida (Ley 18.795): reduce carga impositiva y hace los proyectos mucho más atractivos.
La cita del sector es elocuente: “alcanza con alzar la mirada y ver un sinfín de grúas”. La cantidad de desarrollos en obra confirma el diagnóstico. Y los datos macro lo respaldan: las operaciones en la zona muestran subas del +5,1% respecto del cuatrimestre anterior y +27,6% frente al mismo período del año pasado, con casi 9 de cada 10 operaciones bajo el régimen de Vivienda Promovida.
Rentabilidad: por qué el número cierra
Para el inversor, hay tres variables que definen el negocio: revalorización, renta por alquiler y régimen fiscal. Ciudad de la Costa gana en las tres, según el análisis de Alpha Real Estate publicado en la nota de La Nación.
Revalorización entre pozo y entrega
La diferencia es fuerte y ordena la ecuación:
- Montevideo: valorizaciones de 17% a 20% entre pozo y entrega, en desarrollos típicos.
- Ciudad de la Costa: tasas cercanas al 23%, con proyectos puntuales que superan ese número.
Un ejemplo concreto de la nota: un departamento de un dormitorio frente al mar puede adquirirse en pozo entre USD 150.000 y USD 180.000. Una vez finalizado, esas mismas unidades pueden alcanzar valores de USD 200.000 a USD 220.000. En algunos proyectos consolidados, la escalada fue todavía más marcada: en Riba, por ejemplo, el m² subió más del 80% en cuatro años y llegó a los USD 6.000.
Rentabilidad por alquiler
Los alquileres en Ciudad de la Costa suelen ubicarse aproximadamente un 10% por debajo de los de Montevideo. Sin embargo, las exoneraciones fiscales de la Vivienda Promovida compensan esa diferencia. En números redondos:
- Ciudad de la Costa: renta anual entre 4,5% y 6%, según el producto y la administración.
- Montevideo: renta anual entre 4% y 5%.
Los especialistas coinciden en un punto clave: en el escenario actual del mercado, el rendimiento inmobiliario no depende solo del alquiler, sino de la ecuación completa (revalorización + renta + eficiencia fiscal). Y ahí Ciudad de la Costa mueve todos los indicadores para el mismo lado.
Las microzonas que lideran el desarrollo
Ciudad de la Costa no es un bloque homogéneo. Se divide en varios barrios y balnearios, cada uno con perfil propio:
- San José de Carrasco: puerta de entrada a la zona desde Montevideo.
- Barra de Carrasco: enclave residencial de perfil alto.
- Lagomar: en pleno crecimiento con edificios bajos y desarrollos boutique.
- Solymar: uno de los balnearios más consolidados.
- El Pinar: hoy es uno de los principales puntos de encuentro de la zona, con movida nocturna, cervecerías, cafeterías y restaurantes.
- Zona del Lago: donde se concentran varios de los proyectos nuevos más ambiciosos.
En estas microzonas, la oferta se está transformando: donde antes predominaban las casas, hoy proliferan edificios bajos de 5 o 6 niveles. El desarrollo de casas se concentra más hacia el interior de los balnearios, mientras que los edificios se posicionan estratégicamente cerca del agua o de zonas verdes.
Un dato geográfico que no se suele mencionar: el centro de Carrasco queda a 10 minutos, con toda la oferta gastronómica y de servicios que eso implica. Es “vivir en la playa” con acceso urbano premium.
Qué se está construyendo hoy
La oferta actual está muy definida por lo que pide el mercado y por lo que la Vivienda Promovida permite. Los formatos dominantes son:
- Departamentos de 1 dormitorio: el producto más buscado en la zona.
- Departamentos de 2 dormitorios: segundo en la lista, para familias jóvenes o inversores.
- Casas en el interior de los balnearios: enfocadas a familias que quieren “casa con jardín”.
La mayoría de los nuevos proyectos se ubica en zonas de naturaleza, con vistas a las playas o al lago. Como referencia dentro de Once Once, Rotunda al Lago —el proyecto desarrollado por Vitrium Capital en el que trabajamos— ofrece departamentos de 1 y 2 dormitorios desde USD 138.500 y USD 181.800 respectivamente, todos bajo régimen de Vivienda Promovida.
Un mercado impulsado por uruguayos
Una diferencia clave respecto de Punta del Este o de ciertos barrios de Montevideo: Ciudad de la Costa sigue siendo, principalmente, un mercado de compradores locales. Los inversores uruguayos entraron temprano, aprovechando la etapa inicial del ciclo, y hoy dominan la demanda.
Los compradores extranjeros —mayoritariamente argentinos— representan alrededor del 10% de las operaciones, aunque esa proporción viene creciendo. Es un dato interesante para leer el momento: cuando los extranjeros empiezan a llegar en volumen, el ciclo suele estar entrando en su etapa de mayor visibilidad.
Cómo leer estos ciclos: la lógica del desarrollo
Vale la pena repetir una idea que los operadores del sector explicaron en la nota original y que es útil para cualquiera que esté evaluando entrar a una zona en crecimiento:
“Los grandes cambios del mercado no ocurren de un día para el otro. Primero aparecen señales como el crecimiento poblacional, la mejora de la infraestructura, nuevos servicios y proyectos. Después llega la valorización de los activos y, finalmente, el interés masivo de los inversores.”
Ciudad de la Costa está claramente en la segunda etapa: la valorización ya empezó y es visible, pero la ola grande de inversores todavía no llegó a su pico. Para quien mira ciclos, ese suele ser el momento más interesante para entrar.
Qué mirar antes de invertir o mudarte
Como en toda decisión inmobiliaria, el barrio es importante pero no lo es todo. Algunos puntos concretos para evaluar antes de tomar la decisión:
- Microzona específica: no es lo mismo San José de Carrasco que Solymar Sur o El Pinar. Cada balneario tiene precio, perfil de comprador y ritmo de venta distintos.
- Cercanía a servicios y accesos: rutas, colegios, comercio, playa.
- Vivienda Promovida vs. usado: la VP baja el ticket y suma beneficios fiscales; el usado te da más metros por dólar en algunas zonas.
- Perfil del comprador esperado: si es para renta, buscá zonas con demanda de alquiler ya probada; si es para vivir, priorizá el estilo de vida.
- Etapa del proyecto si comprás en pozo: entrar temprano maximiza la valorización, pero requiere paciencia y capacidad de gestión.
La foto en una frase
Ciudad de la Costa dejó de ser una alternativa periférica y se posicionó como el tercer pilar del real estate uruguayo, después de Montevideo y Punta del Este. La combinación de infraestructura mejorada, Vivienda Promovida, rentabilidades por encima del promedio y una demanda local sólida la convierten en una zona a mirar en serio.
Para el que se lo pregunta: sí, todavía hay margen. Pero como decían los operadores, los ciclos no esperan. La ventana entre “hoy hay valor” y “el precio ya lo refleja todo” no dura eternamente.
Datos y declaraciones citadas: nota de Manuela Viñales para La Nación (agosto 2026), con aportes de Pedro Oyhenart (Alpha Real Estate), Taboada (proyecto Riba) y Covello.
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