¿Cuánto me queda al vender una propiedad en Uruguay? Cuenta completa con un ejemplo 2026

¿Cuánto me queda al vender una propiedad en Uruguay? El precio, menos cinco cosas: el ITP del 2 %, el IRPF si hubo ganancia, la comisión inmobiliaria, los certificados y deudas del inmueble y, si hay, la cancelación de la hipoteca. En el ejemplo de abajo, un apartamento que se vende en USD 180.000 deja unos USD 168.800 antes de certificados y escribano: alrededor del 94 % del precio.

El número cambia de un dueño a otro, sobre todo por el IRPF, que depende de cuándo y a cuánto compraste. Por eso va la cuenta paso a paso, con la norma vigente a octubre de 2026, para que hagas la tuya antes de fijar el precio.

¿Cuánto me queda al vender una propiedad? El ejemplo, paso a paso

Ejemplo ilustrativo, con supuestos. Apartamento en Montevideo comprado en 2004, sin hipoteca, que se vende en USD 180.000. Supuestos: valor real de Catastro de $ 2.800.000 y dólar a $ 40,29 (cotización interbancaria del 30/9/2026, DGI).

1. Precio de venta: USD 180.000.
2. Comisión inmobiliaria, 3 % más IVA: − USD 6.588.
3. IRPF con la opción del 15 % (compra anterior a julio de 2007): 1,8 % del precio, − USD 3.240.
4. ITP del vendedor, 2 % de $ 2.800.000 = $ 56.000: − USD 1.390.
5. Neto antes de certificados y escribano: USD 168.782.

De ese número todavía salen los certificados y, si te toca, el escribano, según presupuesto. Con deudas de contribución, Primaria o gastos comunes, o con un saldo de hipoteca, también se descuentan en la firma.

Si es tu vivienda y comprás otra

Si ese apartamento es la vivienda permanente del dueño y compra otra dentro de los 12 meses, cumpliendo los topes que se explican abajo, puede pedir la devolución de los USD 3.240 de IRPF. En ese caso el neto sube a USD 172.022, unos 95,6 % del precio.

¿Cuánto se lleva el ITP?

El 2 % para el vendedor (y otro 2 % para el comprador), según el Título 19 del Texto Ordenado 2023, artículo 7. La base no es el precio: es el valor real fijado por Catastro, actualizado, salvo que el precio de la escritura sea menor, en cuyo caso se paga sobre el precio (artículo 5, literal A). Si el valor real de tu padrón está por debajo de lo que te pagan, el ITP pesa menos del 2 % del precio, como en el ejemplo. El escribano lo cobra en la firma y lo paga a la DGI dentro de los 15 días (Decreto 252/998, artículos 7 y 9).

¿Cuánto IRPF te descuentan de lo que cobrás?

Es la parte que más mueve el neto. Lo retiene el escribano en la firma y lo paga a la DGI dentro de los 15 días corridos (DGI).

• Compra desde el 1° de julio de 2007: 12 % de la ganancia (Título 7, artículos 29 y 37). A la venta se le resta lo que pagaste, actualizado por la Unidad Indexada (UI), el ITP y las mejoras documentadas. La cuenta se hace en pesos, así que la ganancia fiscal puede ser bastante menor que la diferencia en dólares. Si da pérdida, no hay IRPF.
• Compra anterior a esa fecha: podés elegir esa cuenta o la opción del 15 % del precio como renta, que equivale a pagar el 1,8 % del precio (o del valor real, si es mayor). Pedile al escribano las dos.
• Propiedad heredada: se calcula con lo que pagó el fallecido al comprar, actualizado (DGI). Más detalle en vender un inmueble en sucesión en Uruguay.

Cuándo el IRPF te lo devuelven

La venta de tu vivienda permanente queda exonerada si se cumplen cuatro condiciones juntas (Título 7, artículo 38, literal L): la venta no supera 1.200.000 UI; destinás al menos el 50 % de lo cobrado a otra vivienda permanente; entre la venta y la compra no pasan más de 12 meses; y la nueva no supera 1.800.000 UI. Con la UI de octubre de 2026 (unos $ 6,65, INE) y el dólar cerca de $ 40,3, los topes andan en USD 198.000 y USD 297.000. Igual el escribano retiene en la firma: la plata vuelve cuando pedís la devolución a la DGI, así que no la cuentes para la seña de la casa nueva.

¿Cuánto se lleva la comisión?

En Montevideo, la práctica de mercado es 3 % más IVA para cada parte. Con el IVA del 22 % (Título 10, artículo 34) es el 3,66 % del precio. No es una tarifa legal: se pacta por escrito en la autorización de venta.

¿Qué más puede bajar el neto en la firma?

• Saldo de hipoteca: si la propiedad tiene una, se cancela con la plata de la venta y ese saldo sale de lo que cobrás. Pedile al banco el monto exacto a la fecha de firma.
• Deudas de la Intendencia: en Montevideo aparecen en el certificado del Registro de Gravámenes, que vale si se expide hasta 30 días antes de la firma (TOTID, artículo 601.25.1).
• Impuesto de Primaria: el escribano necesita la constancia de la DGI de que está pago el año entero, incluido el año en curso (Título 13, artículo 6). Si lo debés, lo pagás antes.
• Gastos comunes atrasados, en apartamentos.
• Escribano y certificados: no hay un porcentaje legal que podamos citar. Quién paga qué se acuerda; lo habitual en Montevideo es que el comprador pague al escribano de la compraventa y el vendedor los certificados.

El detalle de cada impuesto y lo que paga el comprador está en todos los costos de vender o comprar una propiedad. Y como el neto arranca del precio, antes que nada conviene saber cuánto vale tu casa.

Preguntas frecuentes sobre cuánto te queda al vender

¿Qué porcentaje del precio me queda en mano?
Depende del IRPF, de la hipoteca y de las deudas. En el ejemplo de este artículo, sin hipoteca ni deudas, queda alrededor del 94 % antes de certificados y escribano.

¿Cobro el precio completo y después pago los impuestos?
No. El escribano retiene el ITP y el IRPF en la firma, así que recibís el precio ya descontado.

¿La hipoteca se descuenta del precio?
Sí. El saldo se cancela con el dinero de la venta y vos cobrás la diferencia.

¿Puedo recuperar el IRPF si compro otra vivienda?
Sí, si las dos son vivienda permanente, la venta no supera 1.200.000 UI, ponés al menos la mitad en la nueva, no pasan más de 12 meses y la nueva no supera 1.800.000 UI. Se pide a la DGI.

Pablo Delfino, fundador de Once Once Bienes Raíces.

Fuentes (consultadas el 24/10/2026): TO 2023, Título 19; DGI: ITP; Decreto 252/998; DGI: IRPF inmuebles; TO 2023, Título 7, art. 29, art. 37 y art. 38; DGI: bienes heredados; Título 10; Título 13, art. 6; IM: Registro de Gravámenes; INE: UI octubre 2026; DGI: cotizaciones 2026. El valor de Catastro del ejemplo es un supuesto y la comisión es práctica de mercado, no norma. Esta guía es información general y no reemplaza el asesoramiento de un escribano o contador para tu caso.