Si tenés una casa, un apartamento o un PH en el Prado y estás pensando en vender —o simplemente querés saber cuánto vale hoy lo que tenés—, probablemente ya hiciste lo que hace todo el mundo: abriste un portal inmobiliario, miraste avisos parecidos y armaste un promedio en tu cabeza. El problema es que ese número casi nunca coincide con el precio real de cierre.
Los portales muestran lo que los vendedores piden, no lo que los compradores pagan. Y en un barrio con la diversidad del Prado —desde monoambientes nuevos en bloques sobre Carlos Solé hasta padrones únicos de 500 m² en Adolfo Berro—, la brecha entre el precio publicado y el precio de cierre puede definir si tu propiedad se vende en 90 días o queda meses publicada sin movimiento.
En este informe te compartimos los valores reales del m² en el Prado en 2026, segmentados por tipología, con datos basados en publicaciones vigentes y nuestros propios cierres en el barrio.
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El número clave: precio publicado vs. precio de cierre
El primer dato que todo propietario del Prado debería conocer no es el precio del metro cuadrado, sino la diferencia entre el precio publicado y el precio efectivamente pagado. Esa brecha define la estrategia de venta.
- Promedio publicado en Prado Sur: USD 2.900 por m² construido.
- Promedio de cierre real: USD 2.700 por m² construido.
- Brecha publicación-cierre: entre 7% y 10% en promedio.
¿Qué significa esto en la práctica? Que si salís a publicar tu propiedad mirando solo lo que pide el vecino, lo más probable es que tengas que rebajar el precio en algún momento del proceso. Salirse mucho por encima del rango de mercado alarga la operación y suele forzar bajas mayores más adelante. Por encima de USD 3.200 publicado, el tiempo medio de venta en el barrio se duplica.
El valor del m² en el Prado, por tipología
El “precio promedio” del Prado es una guía útil, pero no alcanza. No es lo mismo un monoambiente a estrenar sobre Lugano que una casa de 200 m² para reciclar en Adolfo Berro. Estos son los rangos reales por tipología en Prado Sur a 2026.
Apartamentos monoambiente y 1–2 dormitorios
USD 3.100 a USD 3.600 por m² construido. Son los formatos que más pagan por metro: hasta 50 m², con cochera, en bloques nuevos sobre Carlos Solé, Lugano o Suárez. La demanda en este segmento se mantiene firme porque combina buena ubicación, ticket accesible y poco mantenimiento.
Casas y PHs medianos (80 a 160 m² construidos)
USD 2.000 a USD 3.100 por m² construido. Es el segmento más profundo del Prado y donde el rango es más amplio. El precio depende muchísimo del estado: una propiedad a nuevo o de diseño se acerca al techo (USD 3.000+); una “para modernizar” pega contra el piso (USD 2.000). Acá la diferencia entre un buen reciclaje y dejar la casa “como está” puede impactar entre 30% y 50% en el cierre final.
Casas grandes (180 a 220 m² construidos)
USD 1.750 a USD 2.400 por m² construido. El metro baja porque el ticket sube. Son padrones únicos con terreno de 350 a 500 m², generalmente con margen para reciclaje o ampliación. El comprador de este segmento valora el terreno y el potencial tanto como la construcción existente.
Prado Norte vs. Prado Sur: la diferencia que pocos explican
Una pregunta que llega seguido: ¿es lo mismo Prado Sur que Prado Norte? La respuesta corta es no, y vale la pena entender la diferencia antes de fijar un precio.
En general, Prado Norte se ubica entre un 15% y un 30% por debajo de Prado Sur, y en algunos casos la brecha es todavía mayor. Influyen fuerte la tipología, el estado de la propiedad y la cuadra puntual. Las excepciones notorias son los reciclajes integrales recientes: cuando una propiedad de Prado Norte fue intervenida con criterio profesional, puede acercarse al rango de Prado Sur.
Zonas próximas: Atahualpa, Bella Vista, Aires Puros
Si vivís en una zona próxima al Prado, atención: no son comparables directos. Atahualpa, Bella Vista y Aires Puros operan con su propia lógica de mercado: m² más bajo, ticket menor y otro perfil de comprador. Tomar como referencia el valor del Prado para fijar el precio de una propiedad en estos barrios suele llevar a publicaciones que se quedan dormidas.
Lo mismo al revés: tasar una propiedad del Prado mirando lo que pasa en Atahualpa puede dejar dinero arriba de la mesa. Cada barrio tiene su propia dinámica y conviene respetarla.
Por qué el promedio no alcanza para tu casa
Hasta acá te dimos los rangos generales del barrio. Pero hay un punto que conviene tener claro: el promedio es una guía, no una sentencia. Tu propiedad tiene una dirección puntual, una orientación, un estado de conservación, una distribución, una historia. Y todos esos factores pueden subir o bajar el valor real bastante por encima o por debajo del promedio del segmento.
Algunas variables que pesan concretamente en el cierre y que no se ven en un promedio:
- Cuadra puntual: el Prado tiene cuadras más codiciadas que otras dentro del mismo barrio.
- Cercanía a Las Carmelitas, plazas y servicios.
- Estado real (no foto retocada): cocina, baños, instalaciones, techos.
- Orientación, luminosidad y ventilación.
- Margen para reciclar, ampliar o subdividir.
- Gastos comunes, en el caso de apartamentos y PHs.
Cómo tasamos en Once Once: criterio, no promesa
Una tasación inflada no vende más rápido — vende más tarde y peor. Lo decimos sin vueltas porque lo vimos suceder muchísimas veces en el barrio. El propietario que sale 15% por encima del mercado termina cerrando 10% por debajo de lo que hubiera obtenido saliendo bien tasado. Y por el camino, además, perdió tiempo, tranquilidad y ganas.
En Once Once trabajamos al revés: te decimos el número real, lo construimos en una visita, y desde ahí armamos la estrategia. Cuatro principios que sostenemos en cada tasación:
1. Datos de cierre, no de aspiración
No miramos solo publicaciones de portales. Nos apoyamos en operaciones efectivamente cerradas en el barrio. El precio que pagan los compradores, no el que piden los vendedores.
2. Cuadra a cuadra
El Prado se conoce caminándolo, no leyéndolo. Conocemos las cuadras más codiciadas, los matices entre zonas, dónde la trama abre y dónde aprieta, qué cuadras tienen el mejor recorrido de venta. Eso son años de operaciones en calles como Carlos Solé, Adolfo Berro o Lucas Obes — y no aparece en ningún promedio.
3. Visitamos antes de tasar
El número final lo definimos después de pasar por tu casa. No cerramos tasaciones por planos ni por foto. Estado, orientación, distribución y detalles cuentan tanto como la cuadra.
4. Estrategia, no solo número
Te llevamos una propuesta completa: precio de salida, margen de negociación, plazo esperado, perfil de comprador objetivo y plan de difusión profesional. Una tasación sin estrategia es solo un número en una hoja.
Resumen del informe 2026
- Promedio publicado en Prado Sur: USD 2.900/m² construido.
- Promedio de cierre real: USD 2.700/m² construido.
- Brecha media publicación–cierre: 7% a 10%.
- Tiempo medio en mercado: 90 días para propiedades bien tasadas.
- Apartamentos chicos (mono y 1–2 dorm.): USD 3.100 a 3.600/m².
- Casas y PHs medianos (80–160 m²): USD 2.000 a 3.100/m².
- Casas grandes (180–220 m²): USD 1.750 a 2.400/m².
- Prado Norte vs. Sur: entre 15% y 30% por debajo.
Estos rangos te sirven como referencia. Para tener el valor real de tu propiedad puntual, lo más serio es una tasación profesional con visita y datos cerrados de tu cuadra.
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