¿Dónde Invertir en Montevideo? Análisis de Rentabilidad por Barrio en 2024

Invertir en propiedades en Montevideo sigue siendo una estrategia efectiva para generar ingresos pasivos y proteger el dinero. Sin embargo, la rentabilidad obtenida por rentas varía según el barrio, por lo que es clave analizar qué zonas ofrecen los mejores retornos y combinarlos con zonas de alta demanda (generalmente suelen ser inversamente proporcionales).

Recordemos que la rentabilidad bruta, es decir antes de impuestos y gastos, se calcula dividiendo el alquiler anual por el precio de venta del inmueble.

¿Qué Zonas Son las Más Rentables y Cuáles las Más Seguras?

Si bien la rentabilidad más alta se encuentra en barrios periféricos como Las Acacias, Nuevo París y Colón, es importante considerar otros factores como la demanda de alquileres, la seguridad y los distintos tipos de inquilinos que podremos llegar a tener en cada una de las zonas.

La elección de la zona de inversión debe dependerá del perfil y los objetivos del inversor. La Dra. Michelle Fleitas, coordinadora académica de la carrera de Operador Inmobiliario de la Universidad ORT Uruguay, sugiere que quienes buscan mayor rentabilidad podrían enfocarse en zonas periféricas que actualmente ofrecen retornos del 6% al 7%. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas áreas pueden implicar mayores riesgos y menor liquidez (por la facilidad o no de venta de la propiedad en caso que se precise recuperar la inversión) en comparación con zonas más demandadas.

Brazo Oriental, por ejemplo, se destaca por una alta rentabilidad del 9%. Este barrio está viendo un repunte en su desarrollo, lo que lo hace una opción a tener en cuenta por quienes buscan un equilibrio entre rentabilidad y oportunidad de crecimiento a largo plazo. Allí las propiedades, en general, se están valorizando.

Por otro lado, barrios como Pocitos, Malvín, Punta Carretas y el Prado brindan una rentabilidad más baja, pero también suponen un riesgo menor de “vacancia” (tener la propiedad vacía) lo cual generaría costos sin ingresos.

Análisis de Rentabilidad por Barrios en Montevideo

A continuación, se detallan las rentabilidades brutas anuales estimadas para diferentes barrios de Montevideo, basadas en datos recientes:

*Fuentes: Datos de informes de El Observador, Ámbito y análisis de mercado inmobiliario 2024.

Factores Claves a Evaluar Antes de Invertir

• Demanda de alquiler: En zonas céntricas y cercanas a la costa, la demanda tiende a ser más estable.
• Seguridad: Algunas zonas con alta rentabilidad pueden tener mayor informalidad, o con garantías no tan seguras para el propietario.
• Posibilidad de revalorización: Áreas en crecimiento pueden aumentar su valor en el futuro, esto suele pasar en Montevideo por lo que la inversión en “ladrillos” suele ser una buena opción siempre, en algunas zonas la revalorización resulta mayor que en otras.
• Rentabilidad obtenida: esto se calcula como el valor anual obtenido por rentas, sobre el valor real de la propiedad (dinero que tenemos invertido allí)
• Costos de “mantenimiento”: debemos de analizar los costos asociados a  la propiedad, que son cargo del propietario, como son: contribución inmobiliaria, primaria, mantenimiento de la propiedad, entre otros.
• Gastos comunes (en caso de apartamentos o PH): Se deben de tener en cuenta ya que influirán en el valor que podremos obtener por el alquiler ya que el inquilino debe de abonar alquiler + gastos comunes. Además es importante tenerlo en cuenta ya que puede ser un costo a afrontar si tenemos la propiedad vacía.

Zonas Periféricas: Barrios como Las Acacias, Colón y Nuevo París ofrecen las rentabilidades más altas, superando el 10%. Sin embargo, como mencionábamos anteriormente, es importante evaluar factores como la demanda de alquileres, infraestructura y seguridad antes de invertir en estas áreas.

Zonas Céntricas y Costeras: Áreas tradicionales como el Centro, Buceo, y Carrasco presentan rentabilidades que oscilan entre el 6% y el 7%. Estos barrios suelen tener una demanda de alquiler más estable y una infraestructura consolidada.

Barrios demandados: Pocitos, Punta Carretas, Cordón, conocidos por su atractivo residencial y comercial, ofrecen rentabilidades alrededor del 5%. Aunque el retorno es menor comparado con zonas periféricas, la seguridad y liquidez de la inversión pueden ser mayores.

Conclusión ¿Dónde conviene invertir?

Invertir en propiedads en Montevideo es una cuestión de equilibrio entre rentabilidad, seguridad y demanda.

Si tu objetivo es maximizar rentabilidad, los barrios periféricos como Las Acacias, Colón, Abayubá y Nuevo París ofrecen altas rentabilidades brutas, pero presentan mayores desafíos en cuanto a demanda de alquileres y seguridad.

Si buscás una inversión más segura y estable, las zonas de alta demanda como Cordón, Pocitos y Punta Carretas son las mejores opciones. Sin embargo, esto implica una menor rentabilidad y posiblemente mayores costos de mantenimiento e impuestos.

Por otro lado, zonas como Brazo Oriental están ganando terreno y combinan una buena rentabilidad con un entorno en crecimiento, lo que puede representar una excelente oportunidad de inversión en el mediano y largo plazo.

El éxito en bienes raíces radica en encontrar el punto de equilibrio entre estos factores y definir una estrategia alineada con tus objetivos.

Esperamos que este artículo te haya aportado valor e información para entender un poco mejor qué esperar cuando inviertes en Bienes Raíces. Para más consejos y noticias sobre el mercado inmobiliario y Financiero en Montevideo, no olvides visitar regularmente nuestro blog e instagram aquí

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