¿Realmente necesito un asesor inmobiliario?
Es una consulta que por nuestra naturaleza de profesionales inmobiliarios no nos llega directamente como tal.
Lo que si vemos es que no se dimensiona el tiempo y dedicación que requiere la búsqueda de una propiedad, o de un posible comprador o inquilino. Son muchos aspectos los que tener en cuenta, así como también es mucha la oferta.
Un asesor inmobiliario tiene la experiencia, dedicación y cartera de clientes para minimizar el tiempo invertido en esta tarea y conseguir los mejores resultados.
Un profesional puede ser la diferencia entre lograr el mejor negocio, encontrar el mejor hogar o seguir buscando y buscando…
¿Es mejor comprar? ¿o continuo alquilando?
Esta es una pregunta que nos hacen bastante a menudo y no hay solo una respuesta correcta.
Es algo muy particular y depende de las preferencias y posibilidades de cada uno.
En la cultura Uruguaya se podría decir que está establecido, o al menos en las generaciones de 35 años en adelante, que el tener casa propia brinda cierta seguridad o estabilidad.
Pero las generaciones jóvenes cada vez más prefieren la libertad de elegir donde vivir, cuándo mudarse y no estar atado “de por vida” a una propiedad.
Por otro lado a nivel económico, depende del dinero con el que se cuente ya que en general se dice que alquilar es “tirar el dinero”, pero cuando sacamos un préstamo también estamos “alquilando” el dinero al pagar un interés por él.
Depende de cuánto paguemos por ese dinero y durante cuánto tiempo, si es que conviene pedirlo para comprar o alquilar por menos dinero, y mientras ahorramos lo necesario para comprar.
Como verán, no es algo sencillo ni existe una única respuesta.
¿Qué costos tengo cuando compro o vendo una propiedad?
Es importante tener en cuenta los costos que se tienen cuando se adquiere o se vende una propiedad. Además del valor de la propiedad en si misma, hay que tener en cuenta lo siguiente:
Vendedor debe de pagar
ITP: 2% del valor catastral* de la propiedad (es el 4% en total, paga la mitad cada uno)
IRPF: Es el impuesto sobre la ganancia de la transacción. Es retenido por el escribano que realiza la transacción.
Si el bien que se vende, fue adquirido antes del 01/07/2007 se puede optar por el criterio ficto (1.8% del valor de venta actual), de lo contrario se deberá calcular en base al criterio real (12% sobre la diferencia entre el valor de venta actual y el valor al que se adquirió el bien)
Comisión inmobiliaria: si interviene inmobiliaria se debe de abonar el 3% + IVA del valor de venta más IVA.
El comprador debe de pagar
ITP: 2% del valor catastral* de la propiedad (es el 4% en total, paga la mitad cada uno)
Escribano, títulos, certificados, etc: Esto depende de cada profesional. Conviene antes de realizar una transacción, solicitar cotización a tu escribano de confianza.
Comisión inmobiliaria: si interviene inmobiliaria se debe de abonar el 3% + IVA del valor de venta más IVA.
En caso de ser compra con Banco
Estos gastos pueden ser incluidos o no en la cuota que cobrará el banco, depende del banco.
- Tasación: aprox. USD 300/USD 400
- Hipoteca: depende del valor de la propiedad
- Control de títulos por parte del banco (además de abonar tu escribano hay que abonarle al escribano del banco)
- Otros gastos dependiendo de cada banco
*El valor catastral es el valor que aparece para el padrón en cuestión en la cédula catastral. No está relacionado al valor de venta del bien.
¿Debo de hablar con el banco antes de buscar una propiedad?
Es conveniente que si tu intención es pedir un préstamo para comprar tu propiedad hables con al menos un banco para conocer los detalles del préstamo.
Esto te ayudará, entre otras cosas a:
- Saber en qué entornos de precios buscar.
- Conocer los requisitos que debe de cumplir la propiedad para ser admitida.
- Estar al tanto en qué barrios admite propiedades tu banco.
¿Conviene invertir en un inmueble para obtener una renta?
Un inmueble suele ser una inversión bastante segura ya que en general no pierden su valor y, dependiendo la zona y características, se suelen alquilar con relativa facilidad.
Es importante al momento de comenzar a buscar este tipo de propiedades, tener en cuenta ciertos aspectos:
- La rentabilidad anual que dejará la inversión. Suele estar entre un 6.5% y un 8% anual.
- Que sea un inmueble fácilmente “alquilable”. Que tenga cerca servicios de valor para el público que lo rentará así como también la locomoción.
- Que no genere problemas, es decir que sea un inmueble lo más “desatendido” posible.
- Mirarlo desde los ojos del inquilino. Es decir, si mi “cliente” no piensa como yo, no mirarlo con mis ojos sino con los de él (ya sea más, o menos exigente), recordar es una inversión.
Contamos con varias opciones para quienes eligen este tipo de inversiones.
¿Conviene invertir en inmueble para revender?
Este punto es algo complicado ya que depende de las condiciones en que se adquiera el inmueble.
Hay distintas opciones que pueden ser interesantes o no, y todas tienen sus pros y contras.
Te mencionamos algunas de ellas:
- Compra en pozo: esta tal vez sea la más común para los consumidores finales y se trata de comprar apartamentos en una etapa muy temprana de la construcción, a precios por debajo de lo que terminarán costando al final de la obra. Es una forma para los desarrolladores poder financiar ciertas etapas de la obra y para los compradores comprar más baratos.
Es un riesgo ya que la obra se puede demorar, o pueden no entregar el producto final prometido (dependiendo quien sea el desarrollador puede haber más o menos garantías). Esto puede suponer más o menos dificultades para la venta, lo cual disminuye el margen ya sea por mayor demora de la prevista, o menor valor de reventa del previsto. - Compra de propiedad en mal estado: esta opción es un poco más complicada ya que supone comprar una propiedad en mal estado, a un precio mucho más bajo que el de mercado, para luego refaccionarla y obtener un margen de ganancia con la venta reciclada. Implica conocer del rubro, mercado y contar con gente para la realización de trámites y demás aspectos necesarios para llevar adelante el proyecto.
Puede ser sumamente rentable pero también sumamente riesgosa. - Compra de nuda propiedad: es la compra de un inmueble a un precio bastante por debajo del mercado, con la condición de que el actual propietario vivirá allí hasta que se muera o por un plazo de “x” años establecidos (sin pagar alquiler). Es un negocio a largo plazo en general.
En cualquiera de estas opciones podemos asesorarte y encontrarte oportunidades.
¿Cómo influye la orientación de un inmueble?
Mucho se habla de la orientación de un inmueble, parece ser importante pero muchos no tenemos claro por qué. Está relacionado con la iluminación natural.
Orientación Norte: “Sol durante todo el día”. En invierno de frente ingresando directamente por las aberturas. En verano está en su punto más alto pasando por encima de la propiedad.
Orientación Este: “Sol por las mañanas”. El este es por donde sale el sol, por lo que durante todo el año tendremos sol por las mañanas.
Orientación Oeste: “Sol por las tardes”. El sol se oculta por el oeste por lo que durante todo el año tendremos sol por las tardes. Ideal para aplaudir atardeceres.
Orientación Sur: “Puede ser luminoso, pero no soleado”. El sol nunca ingresará de forma directa. Ideal para los fanáticos de las pantallas que evitan reflejos.